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02 de Julio de 2000 Calidad oculta
Las intensas lluvias de semanas recientes revelaron la mala calidad de muchas viviendas. Las escenas que varios vivieron y la mayoría vimos por televisión fueron impactantes. Una cosa es una vivienda pequeña y sencilla, pero otra muy distinta es una vivienda en que el agua se filtra por todas partes. Mas aún, varias de las casas que evidenciaron deficiencias no eran modestas, habiendo costado más de 20 millones de pesos. La situación anterior llevó al gobierno a anunciar que propondrá modificar la Ley del Consumidor para que en el futuro el Sernac pueda defender a los propietarios afectados en situaciones como la recién vivida. Parlamentarios de oposición y dirigentes del sector construcción respondieron que esta modificación era innecesaria, pues la Ley de Calidad de la Vivienda protege adecuadamente a los dueños de casas. ¿Por qué es tan problemático el mercado de la vivienda? Cuando un grupo de propietarios es perjudicado por la misma empresa constructora, acudir al sistema judicial individualmente puede ser muy costoso, lo cual aconseja facilitar acciones conjuntas por parte de los afectados. La ausencia de facilidades puede determinar que los afectados no acudan a los tribunales. La mayoría de los países cuenta con legislación que facilita la búsqueda de reparación en casos como el anterior, optando entre dos alternativas. La primera da cabida a los "juicios colectivos", proveyendo condiciones que facilitan recurrir a los tribunales en estos casos. Por ejemplo, permiten presentar una querella de la cual se hacen parte todos los afectados, reduciendo así de manera importante los costos legales. La segunda alternativa faculta a las organizaciones de consumidores para defender a los afectados. Una de las carencias más notorias de la Ley del Consumidor aprobada en 1997 es la ausencia de facilidades para tutelar los intereses colectivos en materia de consumo. No se facilita que abogados tomen casos colectivos y el Sernac tampoco tiene atribuciones para representar a un grupo de consumidores afectados por un mismo productor. A lo anterior se agrega que esa ley no abarca la compra de viviendas. La propuesta del gobierno es una alternativa, facilitar los juicios colectivos otra. Yendo más allá de la polémica entre gobierno y oposición, cabe preguntarse por qué el mercado de la vivienda no funciona adecuadamente. Una característica importante de este mercado es que los compradores enfrentan un problema de "calidad oculta", pues pueden tardar años en averiguar cuán bien su inmueble resiste un terremoto, si se llueve en invierno o si las tuberías son de buena calidad. Hasta comienzos de los noventa, las empresas constructoras podían eludir fácilmente su responsabilidad por deficiencias en las viviendas que vendían. Cada conjunto habitacional era construido por una empresa constituida especialmente para la ocasión, la cual podía dejar de existir apenas vendidas las propiedades. Lo anterior motivó la Ley de Calidad de la Vivienda, la cual estipuló que los dueños de la empresa constructora eran responsables por las fallas de las viviendas construidas hasta cinco años después de su venta, aun si la empresa constructora se disolvía durante este período. No sólo los propietarios sufren las consecuencias del problema de calidad. También se ven afectadas las empresas que desean construir casas de buena calidad, cobrando un precio más alto por éstas, pues puede transcurrir un largo tiempo hasta que se difunda la noticia de que sus casas son mejores que las de la competencia. Invertir en reputación es menos rentable en el mercado de la vivienda que en el mercado de las papas o los lápices. El gobierno puede hacer más atractivo invertir en reputación, creando un registro con los nombres de todos los empresarios que han sido socios de sociedades constructoras de viviendas. El registro considerará a los empresarios y no a las sociedades constructoras, pues estas últimas se constituyen exclusivamente para un proyecto determinado, entre otros motivos, por temor a que un proyecto inmobiliario que fracase arrastre al resto de la empresa. Este registro debe ser de fácil acceso, por ejemplo, vía internet. Así, quien esté pensando en comprar una casa recurrirá a él y conocerá todos los proyectos en que han participado los empresarios correspondientes. Luego, podrá darse una vuelta a mirar estos proyectos, conversando con los propietarios para saber si están conformes. Como un empresario que ha hecho proyectos de mala calidad podría usar "palos blancos" en nuevos proyectos, los eventuales compradores serán particularmente escépticos respecto de sociedades constructoras constituidas por personas sin una historia previa en el registro. En resumen, el mercado de la vivienda funcionará mejor si se introduce legislación que facilite tutelar los intereses colectivos y si se crea un registro de empresarios que participan en sociedades constructoras de viviendas. De esta manera, no sólo se beneficiará a los eventuales compradores, sino que también a quienes desean construir viviendas de buena calidad. |